【初心者向け】不動産投資の仕組みとは？不動産で不労所得を得る方法

こんにちは、競売大家おかぴです！
この記事では、

• サラリーマンなんだけど不動産投資で不労所得が欲しい
• そもそも不動産投資ってどういう仕組みで収益が上がるの？

という初心者の方向けに、「不動産投資ってそもそも何？」というところから「不動産投資の収益化の仕組み」まで解説します。

不動産投資とは不動産を使って不労所得を生み出す投資手段

まず大前提として、不動産投資とは不動産を活用して収益を生み出す投資手法です。

そもそも不動産とは土地と建物の2種類に分類されます。
一般的には土地と建物を使って収益化を得る方法と、土地だけ、建物だけを使って収益化を得る方法が存在します。

不動産が不労所得を生み出す仕組み

具体的に、不動産はどのように収益を生み出すのでしょうか？
様々な方法がありますが、大きく分けると貸家として貸し出す不動産賃貸と売却益を得る不動産売却の2種類があります。

不動産賃貸業

持っている不動産を貸し出して、賃料を収益とする方法。

土地と建物を保有している

• 貸家として貸し出す
• 民泊を運営する

土地のみ保有している

• 借地として土地を貸し出す
• 駐車場を運営する

建物のみ保有している（借地権があることが前提）

• 借地料を払って土地を借りて貸家として貸し出す
• 借地料を払って土地を借りて民泊を運営する

不動産売却

不動産の価値を向上させて購入時と売却時の差益で収益を得る方法。いわゆる出口戦略。

土地と建物を保有している

• 建物をリフォームして売却
• 不動産価格の値上がりを待って売却

土地のみ保有している

• 更地として売却
• 新築の建物を立てて売却
• 不動産価格の値上がりを待って売却

不動産投資が不労所得になるまでの流れ

ふむふむ、不動産投資とは何かわかった。
で、どうやって不動産投資は始めればいいの？

ということで、不動産投資が不労所得を生み出すまでの一般的な流れを解説します。

不動産賃貸で不労所得を得るパターン

１：物件の購入

物件を購入するには以下のようにいくつか方法があります。

• 一般売買：不動産屋さんを通して取引を行う
• 個人売買：直接売主と取引を行う
• 不動産競売：差し押さえとなった物件を裁判所が行う不動産競売で購入する

今回は最も一般的な一般売買の流れを解説します。その他の方法は他の記事で詳しく解説します。

一般売買の流れ

①ポータルサイトで物件を探す
アットホームや楽待、健美家のようなポータルサイトに掲載されている不動産の中から気になる物件を探し、不動産屋さんに問合せます。

②内見をする
不動産屋さんに内見の申し込みを行い、内見の中で不動産の修繕に必要な費用の見積もり、実現可能家賃を見積もり購入に値するか検討します。

③買付証明書 を売主に出す
購入に値する物件があれば、買付証明書を出し購入意欲があることを意思表示します。指値（値引き交渉）はこのタイミングで入れます。

④決済・登記移転手続き
購入希望価格に売主が納得すれば不動産屋さんに仲介してもらい売買契約を結びます。このタイミングで、司法書士に登記移転手続きをしてもらいます。

2：リフォームする

入居者が付く状態までリフォームします。リフォームしなくても入居者が付く状態であればリフォームの必要はありません。

3：不動産屋に入居者募集をお願いする

リフォームが完了したら不動産屋に入居募集をお願いします。地域の不動産屋さん何社かに入居募集のお願いしましょう。

4：毎月家賃収入が入ってくる

おめでとうございます！入居者がついたら毎月家賃収入が入ってきます。

不動産売却で不労所得を得るパターン

1：物件の購入

賃貸と同じ流れで物件を購入します。
少々違うのが、必要なリフォームの程度です。売却の方が購入者に、物件の状態をシビアにみられます。
内見時にリフォーム費用を見積もる際は、売却用リフォームを想定して少々高めに見積もりましょう。

2：リフォームする

購入額より高く売れるように、リフォームで付加価値をつけましょう。1で軽く触れましたが、賃貸向けリフォームより高いレベルのリフォームが必要です。 　

3：不動産屋に買主募集をお願いする

リフォームが完了したら不動産屋に不動産売却の仲介をお願いします。

4：売却による収益が入ってくる

おめでとうございます。不動産を売却した際の売り上げから取得費用、売却時の税金、不動産屋の手数料、登記移転費用等、諸々の費用を引いた額が収益となります。

不動産賃貸と不動産売却どちらがオススメ？

サラリーマンなら不動産賃貸業の方がオススメ

不動産賃貸と不動産売却にはそれぞれ以下のような特徴があります。

不動産賃貸

・不動産賃貸は継続的に安定した収入が入る（ストックビジネス）
不動産賃貸業は賃料として安定的、継続的に収入が入ってきます。 　　　　　月々の収益を見ると1戸あたり数万円等大きなものではありませんが、物件を増やすことで数十万円、数百万円とどんどん収益が積み上がっていきます。

・複利効果も働く
複利効果とは資産運用で得た収益を再び投資することで、さらなる収益を生み出す効果です。収益が収益を生む効果のことです。不動産投資の福利効果については、また別の記事で詳しく説明します。
不動産賃貸業の場合は、継続的に入ってくる家賃収入に加えて所有する物件を担保に融資を引いてくることで再投資をして収益を拡大することができます。 　都度物件を手放してしまう不動産売却での投資よりも拡大しやすい投資手法です。

不動産売却  

・不動産売却は一回の収益は賃貸よりも大きいが不安定（フロービジネス）
不動産売却での収益は数十万円、数百万円と、確かに賃貸と比較すると大きいです。
不動産市場全体の相場が上がれば、何も手を加えずまとまった収益を手にすることができるでしょう。
しかし、今回のコロナウイルスでの景気の悪化のように取得額より高く売れずに損失を出してしまうケースもあります。
運任せな部分もあり、サラリーマンが行うには少々リスクが大きい気がします。 

・不動産屋の仲介手数料や税金、修繕費に費用がかかるので手残りは意外と少ない
不動産の売却までに、物件の修繕費や不動産屋の仲介手数料、税金が発生します。
大きいのが税金。
詳細はまた別記事で解説しますが、個人で取得後5年以内に売却を行った場合売却益の約40%の税金を支払わなければいけません。頑張って売却まで漕ぎつけても、手残りは意外と少ないです。

まとめ　

• 不動産投資は土地、建物を使って不労所得を生み出す投資方法
• 不労所得を生み出す方法は大きく分けて不動産賃貸と不動産売却の2種類
• サラリーマンなら安定的に収入が入り複利効果も狙える不動産賃貸業がオススメ